역전세 뜻, 역전세난 대책은?

역전세는 부동산 용어로, 주택 시장에서 매매가보다 전세가가 더 높은 현상을 말합니다. 일반적으로 매매가는 전세가보다 비싸지만, 역전세는 그 반대로 전세가가 매매가보다 더 비싼 경우를 의미합니다.

 

역전세가 발생하는 이유는 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 대체로 수요가 공급보다 더 많을 때 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 특정 지역에 대한 수요가 매우 높고 주택 공급이 적을 때, 전세가가 상승하여 역전세가 발생할 수 있습니다.

역전세는 주택 시장의 상황에 따라 변동할 수 있으며, 지역마다 상이한 경우가 많습니다. 주택을 구매하거나 전세를 선택할 때, 역전세 현상을 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.

 

< 역전세라더니, 다시 전세난 > -비즈워치 기사

2020년 '임대차3법' 시행 후 전셋값 폭등
수도권 아파트 전세는 '하늘의 별따기'
역전세 속 다세대 전세사기…반환보증도 '무용'

 

한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전세가격지수는 2019년말부터 상승해 2022년 중순 104.3으로 최고치를 찍었다. 지난해 5월까지 하락하던 지수는 반등세로 돌아서며 이달 8일 기준 88.7을 기록했다. 

2021~2022년 전셋값 폭등의 배경으로 임대차 3법이 지목된다. 문재인 정부는 2019년말부터 오름세를 보이던 전셋값을 잡기 위해 이듬해 7월 임대차3법 카드를 꺼내 들었다. 임대차 기간을 2+2년으로 연장하는 '계약갱신청구권'과 재계약시 임대료 상승폭을 5%로 제한하는 '전월세상한제', 30일내로 계약사항을 신고해야 하는 '전월세신고제'를 도입한 것이다.

취지는 좋았다. 당시 주택임대차보호법 개정안을 발의한 의원들은 "전세에서 월세로 전환이 빨라지고 주택임대료가 상승하면서 임차가구의 주거불안과 주거비 부담이 가중되는 상황"이라며 "안정적인 주거를 보장하기 위해 임대차 보장기간을 연장하고 계약 갱신 시 보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하려는 것"이라고 제안 이유를 밝혔다.

 

 

전국 아파트 전세가격지수

 

그러나 전셋값은 오히려 더 크게 상승했다. 공인중개사협회 관계자는 "4년 임대가 부담스러운 집주인들이 전세매물을 거둬들이면서 공급이 줄자 임차보증금은 당연히 올라갔다"며 "안정적인 주거를 확보해준다는 대의명분을 내세웠지만 전셋값 폭등의 고통은 결국 임차인에게 돌아갔다"고 설명했다.

계약 갱신이 본격화되는 2022년말부터는 기준금리 상승과 전세사기 사태로 '역전세'가 나타났다. 전세 수요자가 급감해 전세 시세가 기존 보증금보다 낮아졌는데 집주인의 자금 여력이 악화된 것이다. 한국은행에 따르면 잔존 전세계약 중 역전세 위험가구 비중은 2022년 1월 25.9%에서 지난해 4월 52.4%로 확대됐다. 지역별로는 서울(48.3%)보다 경기·인천(56.5%), 비수도권(50.9%)에서 높게 나타났다.

업계 관계자는 "만기가 도래하는 전셋집은 새로운 세입자를 구하기 어려워 보증금을 낮추고 차액을 집주인이 메워야 했다"며 "기존 세입자가 전세사기에 대한 두려움으로 이사 가지 않고 살던 집에 눌러앉는 경향을 보이기도 했다"고 말했다.

역전세난은 이내 '전세난'으로 반전됐다.전세 매물이 부족해 전셋값 고공행진이 이어진 탓이다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 1월 둘째주 수도권 아파트 전세 매물은 8만3522건으로 전년 동기 대비 38.4% 감소했다. 한국부동산원의 수도권 아파트 전세가격지수도 지난해 6월부터 지난주까지 30주 연속 상승세를 기록했다. 반년 넘게 전셋값이 계속 올랐다는 의미다.

 

역전세 대책은?

역전세에 대한 대책은 지역마다 다를 수 있습니다. 그러나 일반적으로 정부와 관련 기관은 부동산 시장 안정화와 주택 문제 해결을 위해 다양한 정책을 시행하고 있습니다. 몇 가지 대표적인 대책을 소개해 드리겠습니다.

1.공급 확대: 주택 공급 부족 문제 해결을 위해 정부는 주택 공급을 확대하고 있습니다. 신규 주택 건설, 임대주택 공급 등을 통해 수요와 공급의 균형을 맞추려고 노력하고 있습니다.

 

2.임대주택 지원: 전세 대신 임대주택을 활성화하기 위한 정책도 시행되고 있습니다. 임대주택 공급 확대와 임대료 안정화를 통해 전세 시장의 불안정성을 완화하려는 목표가 있습니다.

 

3.부동산 관련 세제 조정: 부동산 시장 안정을 위해 세제 조정도 이루어지고 있습니다. 예를 들어, 고가주택에 대한 세금 부담을 높이는 등의 조치가 시행될 수 있습니다.

 

4.대출 조건 강화: 부동산 시장 과열을 막기 위해 대출 조건을 강화하는 정책도 시행될 수 있습니다. 대출금의 상환 능력을 검토하고, 부동산 가격 상승에 따른 위험을 완화하기 위한 조치가 취해질 수 있습니다.

 

5.부동산 투자 규제: 부동산 투기를 억제하기 위해 투자 규제가 강화될 수 있습니다. 예를 들어, 고속도로 개통 등 특정 지역에 대한 투자 제한이나 세금 조치 등이 이루어질 수 있습니다.

이 외에도 지역별로 다양한 정책이 시행될 수 있으며, 정부의 대책은 시장 상황과 정책 목표에 따라 유동적으로 조정될 수 있습니다.